【建材家居城】西安：产权销售为维稳？

    西安：产权销售为维稳？

租赁经营还是产权销售?

对于家居建材卖场而言，关于其物业经营模式的思考从来不曾停止，租赁经营方便统一管理，有助于统一卖场的品牌形象。产权销售则能迅速回笼资金，并有利于维持商户品牌的稳定性。

前不久，陕西本土建材卖场品牌———大明宫建材家居城·三桥店于西安索菲特酒店召开了一场隆重的项目推介会。在此次推介会上，大明宫实业集团公布的三桥店经营模式成为了各经销商客户共同关注的焦点。

不同于北郊店、南郊店、东郊店的经营性租赁式商铺，三桥店总经理任恋在介绍卖场的基本情况、招商及开业筹备时透露，三桥店将采取产权销售的投资性产权式商铺发展模式。大明宫实业集团运营总监戎长生在现场也表示，三桥店位于西咸新区沣东新城三桥商圈的核心商贸区域，北靠城市快速干道，面对目前市场经营状况及西咸新区沣东新城的发展、规划情况，集团进行了充分的市场调研，最终决定推出新的合作发展模式，与广大商户、投资人共同发展、互惠互利。

事实上，产权销售就是发展商将大商场分割成若干个小面积，具有独立产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者———买方在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。这种模式也是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报率;或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。

对于这种资金回笼快、管理成本相对较低的发展模式，也不乏先例，西安的部分大型商业项目就做出了大胆尝试，记者于去年11月份走访西安华南城项目时了解到，该项目运用的正是商铺产权销售模式，据销售人员介绍，华南城的店铺为客户保有40年产权，如果客户一旦买下店铺，就可以自己转租，或者委托华南城管理出租，商铺业主则可以从中获取一定的利润。

华南城位于西安世园会旧址北段，从世园会旧址出发不到5分钟的车程即可以到达其项目所在地，记者走访发现，华南城在售的所有项目还未竣工，甚至还有项目尚未开工建设，另外，此项目周边村落陈旧，公交车和出租车也很少见到。“一般没什么事，这地方司机都不愿来，华南城还没建好，比较偏。”记者搭乘的出租车司机曾抱怨。

看过华南城项目的工地之后，一些投资者也开始怀疑城区街道广告牌上所宣传的华南城前景，事实上，华南城所反映的则是产权销售的一个特点———概念炒作先行，通过向投资客户描绘美好前景来消除大批投资客户的后顾之忧，由于投资客户分散，广告就成了联系投资客户的主要细节，为了吸引到大量的投资客户，广告投放狂轰滥炸、铺天盖地。

然而，与华南城不同的是，大明宫建材家居城·三桥店的广告投放并没有如此大规模，它的宣传推广依靠的则是北郊店、南郊店、东郊店三个已经运作经营的卖场的客户源。

客户源的稳定性以及各大经销商客户对卖场的信任使得大明宫在去年招商初期就大获成功，“很多人为了进驻大明宫建材城，连夜排队拿号。”在北郊店经营一家抛晶砖的经销商姜先生对大明宫建材城的品牌及口碑表示认可。

路易摩登西安总代理韩有志在接受记者采访时也透露，去年交15万元诚意金预订店铺的时候，仅瓷砖领域就达到了70多家。

然而，就在今年公布商铺产权销售模式之后，大多数交过15万诚意金的经销商都表现出了犹豫，“近两年陶瓷建材市场寒冬还没过去，市场不景气，商家对买店铺产权的方式谨慎一些确实也是情有可原的事情。”另外，导致各经销商改变主意的还有其他方面的原因，“大明宫建材城只销售除了地下负一层和最高层这两个楼层的商铺，所以说销售的店铺只占整个卖场的60%，且参与产权售卖的商铺基本都在300m2左右，这对做的稍微大一些的专卖店根本是不够的。”

同样，记者了解到，大明宫建材家居城·三桥店的商铺产权与华南城同为40年，但预计在今年10月份开业的大明宫三桥店至今都没有公布其招商方案以及售卖价格，卖场方面表示，价格因地制宜，商铺位置不同价格差异也较大，商铺将会采取一铺一价上网方式进行产权销售。目前，也有业内人士猜测，其均价可能在12000元/m2至13000元/m2之间。

一般情况下，经营性租赁式商铺虽然在广告宣传、促销活动策划方面对入驻商户的扶持力度大，经营管理投入成本也会相应增加，但对于商户统一管理及其品牌层次的限制、卖场品牌形象的维护等方面明显要优于投资性产权销售式商铺。产权商铺有部分投资客户是自营性经营户，自主选择范围较大，会导致经营品种不统一，品牌层次分级严重等问题的出现，甚至有可能引起无序竞争的现象。

对于经营管理方面可能出现的问题，大明宫建材家居城表示，与他们合作的商户都会进行统一规范管理，卖场与投资商户之间也将避免扰乱市场秩序的情况发生。

　　然而，据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。但大明宫实业集团的这一转变是出于何种考虑，经销商韩有志及一些业内人士猜测，“这很可能是大明宫建材城稳定商户的一种方式，以防商户退租出现商铺空壳。”

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